【辉睿建筑】分享：建筑行业步入存量时代，地方建筑国企如何转型升级？

伴随着城镇化进程的不断推进和房地产市场的回落，建筑行业步入存量时代。地方建筑国企作为城市建设的主力军，当前所处的环境可谓是机遇与挑战并存。如何适应宏观经济的变化、顺应国家政策的调整，实现转型升级和可持续发展成为地方建筑国企必须面对的关键问题。本文聚焦从传统基建升级、新兴业务培育、区域布局优化、科技创新赋能等方面提出系列措施，供参考。

一、引言

随着城镇化进程的不断推进和房地产市场进入调整期，我国建筑行业发展格局正经历深刻变革。近年来，行业市场规模增速呈现逐渐放缓的趋势，标志着我国建筑行业已从增量扩张为主的发展模式迈入存量优化主 导的时代。截至2024年底，我国城镇化率达67%，城镇化进程迈入中后期发展阶段。在此背景下，基础设施建设投资放缓，城市发展由“外延式扩张”为主向“内涵式发展”为主转变。未来，建筑行业将更多聚焦在存量改造，因地制宜部署实施城市更新和安全韧性提升行动，打造宜居、韧性、智慧城市。而房地产市场在面临增速放缓、规模收缩等多重压力下，实现止跌回稳、构建发展新模式是当前房地产行业的关键任务。

地方建筑国企作为城市建设的主力军，在推动城市发展、保障民生、促 进经济社会发展等方面发挥了积极作用。然而，在存量时代，传统的增量扩张模式难以为继，地方建筑国企若继续依赖过往路径，极有可能陷入业务萎缩、市场份额流失的困境。如何在新的市场环境中转型升级，实现可持续发展，已成为地方建筑国企亟待解决的关键问题。

二、存量时代，建筑行业特征剖析

在建筑行业步入存量时代的当下，地方建筑国企所处的市场竞争环境发生了深刻变革。

（一）供给端

从供给端来看，建筑行业呈现出同质化竞争严重、两极分化态势加剧，且竞争模式从传统“价格竞争”向“价值竞争”加速转变的全新格局。

01、建筑企业数量持续增长，同质化竞争严重

截至2024年底，全 国建筑业企业数量已达168011个，相较于上一年增加了8871个，增长率为5.57%。市场资源有限情况下，企业间项目承接竞争愈发白热化。大部分企业扎堆于房建、市政等传统业务领域，业务范畴、技术应用以及管理模式高度相似，缺乏显著的差异化竞争优势，在项目竞标中主要依赖资质与低价策略，导致低价竞标现象屡见不鲜，进而陷入恶性竞争的不良循环。

行业竞争激烈，叠加供应链不稳定、成本上涨等因素，建筑行业利润空间被严重压缩。2024年，全 国建筑业企业实现利润7513亿元，比上年下降9.8%。

02、市场集中度不断攀升，两极分化态势加剧

2024年，八大建筑央企新签订单在建筑业总量中占比高达48.7%，与2023年的46.8%相比，提升了1.9个百分点，强者恒强的趋势十 分显著，这使得中小型建筑企业的生存压力与日俱增。

就地方建筑国企而言，部分企业通过重组整合有效提升了自身竞争力，然而仍有不少资质单一、技术力量薄弱的地方国企，其市场份额正不断被挤压，生存形势严峻。尤其随着“全 国统一大市场”建设的稳步推进，地方国企曾经在本地市场所享有的“天然优势”正逐渐减弱。

03、竞争维度从“价格竞争”转向“价值竞争”

在服务能力方面，建筑企业不断提升其提供全生命周期服务的能力，涵盖项目从规划设计、施工建设到后期运营维护的各个阶段；在技术层面，掌握绿色建筑、智能建造等核心技术的企业能够获得更高的溢价空间，在市场竞争中脱颖而出；在资本运作领域，企业借助REITs、PPP等创新投融资模式盘活存量资产，优化资本结构，提升企业的综合实力与市场竞争力。

（二）需求端

从需求端来看，建筑行业呈现市场规模收缩、新兴领域需求扩容、绿色建筑发展态势迅猛、智能建造前景广阔、海外市场需求旺盛等特征。

01、整体市场规模收缩

根据统计局数据，2024年全 国建筑业总产值达32.56万亿元，同比增长3.85%，增速较上年降低1.41个百分点，增速连续3年下降；新签合同总额比上年降低5.29%，连续两年减少，增速比上年降低4.46个百分点，增速连续三年下降。2024年，全 国房屋建筑新开工面积同比下降19%，降幅较大；全 国建筑企业建筑工程完成竣工产值，同比下降1.7%。

02、新兴领域需求扩容

随着我国城镇化率的进一步提升和国家一系列利好政策的刺激，城市更新、“两重两新”、新能源、生态环保、乡村振兴、新型基础设施（比如大数据中心、人工智能、工业互联网等），前瞻性战略性新兴产业基础设施（低空经济、商业航空基地等）等新兴领域市场需求不断扩容，为建筑业提供了新的发展空间和转型契机。以城市更新领域为例，2024年，全 国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。据国务院发展研究中心预测，2025年后城市更新年度投资规模将稳定在8-10万亿元，占建筑业总产值的30%以上，市场规模空间较大。

03、绿色建筑发展迅猛

国家与地方政府相继颁布一系列严格的绿色建筑政策，明确要求新建建筑必须达到相应绿色标准。例如，北京要求到2025年，新建居住建筑将全面执行绿色建筑二星 级及以上标准，其中新建的大型公共建筑、政府性资金参与投资建设的民用建筑、城市副中心居住建筑更是要执行绿色建筑二星 级以上标准；实现新建产业设施可再生能源利用率不低于20%，新建公共筑屋顶光伏覆盖率力争达到50%。随着一系列政策的落地实施，我国绿色建筑产业发展步入快车道。截至2023年年底，全 国城镇累计建成绿色建筑面积约118.5亿平方米，获得绿色建筑标识项目累计达2.7万余个，2023年全年，城镇新建绿色建筑面积约20.7亿平方米，占城镇新建建筑面积的94%。

装配式建筑、BIM（建筑信息模型）、CIM（城市信息模型）、绿色建材、光伏建筑一体化（BIPV）、被动式超低能耗建筑等前沿技术，正为建筑行业绿色化转型注入新的动力。此外，伴随碳交易市场的成熟，碳资产运营成为商业建筑价值提升的新赛道。部分商业综合体通过优化能源管理系统、采用高效节能设备等措施实现碳减排，并将剩余碳减排量转化为可交易的碳资产，在全 国碳市场中实现经济收益，开创了绿色建筑“降本增效+价值创造”的双重盈利模式，为行业可持续发展提供全新动能。

04、智能建筑前景广阔

随着物联网、大数据、云计算、人工智能等技术的快速发展，智能建筑行业在全球范围内迎来了前 所未 有的发展机遇。依据贝哲斯咨询的调研数据，2024年全球智能建筑市场规模达176.5亿美元，预计到2029年，这一规模将激增至350.5亿美元。

在“政策、技术和市场”的三重引擎驱动下，我国智能建筑行业正迎来前 所未 有的发展黄金期。政策层面，从中央到地方密集出台专项规划与补贴政策，将智能建筑纳入新型城镇化、“双碳”目标等国家战略，为行业发展筑牢制度根基；技术领域，物联网、大数据、人工智能等新一代信息技术深度融合，打破传统建筑系统壁垒，实现从设备互联到场景智能的跨越式升级；市场端，住宅、商业、医疗、教育等多元场景对智慧化解决方案需求激增，驱动行业规模持续扩容。2024年我国智慧建造市场规模成功突破1.2万亿元，预计2025年将攀升至1.5万亿元，年复合增长率始终保持在25%以上，智能建筑发展前景极为广阔。

05、海外市场需求旺盛

近年来，全球基础设施建设需求持续攀升，众多国家尤其是新兴经济体，为了推动经济增长、改善民生，在交通、能源、通信等基础设施领域展开大规模建设规划。与此同时，“一带一路”倡议秉持共商、共建、共享原则，为沿线国家的基础设施互联互通搭建起广阔的合作平台，极 大地拓展了中国海外工程的市场空间。据统计，2024年中国海外工程行业市场规模已达到约1.5万亿美元，较2020年增长了近50%。预计到2025年，这一数字将突破1.6万亿美元，未来五年年均复合增长率有望保持在10%以上。

从市场分布来看，东南亚、中东等新兴市场基建需求旺盛，非洲大陆蕴含着巨大的市场潜力，拉丁美洲海外工程业务也在稳步拓展。

三、地方建筑国企转型升级之路

在建筑行业步入存量更新时代的大背景下，地方建筑国企挑战与机遇并存。一方面，面临传统业务萎缩、市场竞争加剧、资金压力与融资难题、技术与创新能力不足、行业复合型人才严重短缺等多重挑战。另一方面，面临城市更新等新兴领域、绿色建筑、智能建造、海外市场等需求扩容。在这全新的形势下，地方建筑国企应积极主动，牢牢抓住机遇，通过传统基建升级、新兴业务培育、区域布局优化、科技创新赋能，突破当前面临的困局与危局，实现华丽转身，在建筑行业存量更新时代闯出一片新天地。

（一）传统基建升级：创新业务模式，推动企业向更宽领域拓展。

随着行业日趋成熟，地方建筑国企传统承包的业务模式已无法满足当前的市场需求。地方建筑国企必须要创新业务模式，从传统的“施工主 导”向“全产业链服务”延伸，同时要顺应国家政策的调整，积极拓展基建新兴领域。

01、构建“投建营”一体化模式

为满足市场对建筑项目全生命周期服务的需求，地方建筑国企应积极转变角色，从传统施工方转变从施工总承包向EPC工程总承包，进而向“投资—建设—运营”一体化转型（比如投资人+EPC+O、BOT、DBFOT模式等）。通过向上下游产业延伸和拓展，在投融资、设计咨询、工程建设、建筑部品部件生产、运营维护等领域开展全方位、一体化指导和服务，增强对项目全过程的控制力，进而提高利润空间和市场竞争力。

02、拓展全过程工程咨询服务

在建筑行业向全产业链整合与高质量发展转型的趋势下，地方建筑国企依托自身资源优势，业务版图广泛覆盖设计、造价、监理等多元工程咨询服务领域。对于工程咨询企业来说，应着力培养和引进具备多领域专业知识的人才，推动勘察、设计、监理、招标代理、造价等产业融合，向全过程工程咨询转型。例如，2024年12月，江西萍乡建工集团全资子公司萍乡市工程咨询管理顾问公司举行乔迁揭牌仪式，正式开启转型发展新征程，该公司业务覆盖全过程工程咨询、项目建议书与可研报告编制、造价咨询、招标代理、项目管理及工程监理等，为客户提供一站式服务。

03、积极拓展基建新领域

随着新型城镇化、乡村振兴、应对人口老龄化等一系列国家战略的持续推进，以及国家稳增长、扩内需的一揽子增量政策的落地实施，基建领域市场空间仍然广阔。

地方建筑国企应紧抓基建领域政策和市场机遇，充分发挥自身的技术和管理优势，积极拓展新的建设领域。比如老旧小区改造、城中村改造、完整社区建设、老工业区与旧厂房改造、老旧街区改造、地下管线改造，以及城市生命线工程建设等城市更新项目；全域土地综合整治、美丽乡村建设、乡村旅游等乡村振兴项目；养老社区建设、现有建筑适老化改造等养老项目；低空经济、商业航空基地等战略性新兴产业基础设施，以及5G基站、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等新型基础设施建设项目；教育设施、文化场馆、体育健康、医疗卫生等民生领域投资项目等。

（二）新兴产业培育：探索新赛道，挖掘“第 二增长曲线”

在政策红利、市场需求、技术突破等三重驱动下，建筑行业绿色化、智能化转型是必然趋势，地方建筑国企应积极探索新领域、新赛道和新市场，以期挖掘“第 二增长曲线”。

01、大力推进绿色建造

一是推动绿色建筑设计、施工、运维闭环管理。聚焦“双碳”目标，强化绿色建造理念，逐步建立覆盖全生命周期的绿色建造管理制度体系和技术标准体系，促进绿色建造关键核心技术攻关和产业化应用。比如在施工环节，应用装配式建筑、绿色建材，降低施工过程中的能耗与污染。以绍兴市城投集团的智慧快速路绿色建造示范工程为例，项目全方位采用绿色建造模式，全结构采用绿色建造工艺：高架结构全 线采用立柱、盖梁、箱梁等装配式预制构件，地面辅路全 线全结构采用绿色再生建材。

二是拓展绿色建造产业链。紧抓建筑行业绿色低碳转型的发展机遇，探索建立研发、绿色设计、绿色建材、装配式建筑、建筑材料循环利用、合同能源管理、合同节水管理等一体化协同的绿色建造产业链，抢占高端市场。以成都建工集团为例，其以装配式建筑、绿色建材、建筑垃圾资源化利用为突破口，在绿色化、工业化领域深入探索，构建起具有领 先优势的绿色建筑产业发展新格局。打造“4+N”绿色产业集群，做专做强做精“建工装配式”“建工混凝土”“建工资源循环利用”“建工绿色资源”4大绿色产业板块，并根据发展实际和市场环境，结合既有资源禀赋，加大培育3D打印、智能建造、减震隔震技术、装配式装修等其他绿色产业细分领域。

02、加快推进智能建造

一是数字一体化设计，将BIM技术从设计阶段拓展到项目全生命周期，实现设计、施工、运维的一体化管理。比如建立BIM云服务平台，提升建筑设计、施工、运营维护协同水平，推动工程建设全过程数字化成果交付和应用。

二是智能施工管理，围绕施工过程管理，综合运用物联网、云计算、视频监控、GIS、5G、传感器等技术手段，打造智慧工地管理平台，提高项目管理效能；推进建筑机器人及智能建造装备在生产、施工、维保等环节的应用，工程建设的机械化、智能化水平，降低人工成本与劳动强度。

三是部品部件智能生产，建立以标准部品部件为基础的数字化、智能化部品部件生产体系，实现预制构件流程“无人化”作业。同时，积极探索建设建筑产业互联网平台，建立科技研发中心，搭建建筑企业、互联网企业和科研院所等合作交流平台，实现产业链上下游企业的信息共享与协同合作，推动建筑行业的数字化转型与智能化升级。

（三）区域布局优化：巩固当地市场，积极拓展域外市场

随着区域协调发展战略持续推进，“一带一路”经贸合作的持续深化，以及全 国统一大市场的加快建设，地方建筑国企应紧抓机遇，积极拓宽市场，优化区域布局。

01、推动区域协同发展

对于中小型地方建筑国企来说，采取“由点及面”的推进模式，做优现有业务，扎根和巩固当地市场的同时，辐射周边市场，从而拓宽公司业务区域。与此同时，要深度融入城市群、都市圈，加强与中央企业、省属企业、其他国企以及民营企业的合作。秉持优势互补、互利共赢原则，加强多层面对接沟通，深化项目、股权、技术等全方位合作，全力推动合作项目高效落地实施，共同为区域经济高质量发展注入强劲动力。

02、加快海外市场拓展

对于大型地方建筑国企来说，应凭借资金雄厚、技术成熟、管理经验丰富等独特优势，积极响应国家“走出去”的号召，加快拓展海外市场。

充分关注各国的基础设施建设发展规划、工程承包总体要求及市场特点等因素，精准定位市场，优化区域布局，合理配置资源。积极投身“一带一路”沿线国家新基建、新能源、新产业建设项目，逐步在东南亚和非洲市场站稳脚跟。同时，与央企、全球知名国 际承包商、大型国企等优质企业开展务实合作，通过采取借船出海、联合出海或抱团出海等方式，共同开拓海外市场。

（四）科技创新赋能：强化创新能力建设，提升企业核心竞争力

建筑行业的快速发展和技术的不断创新，对建筑企业创新能力提出了更高的要求。地方建筑国企必须要把科技创新摆在更重要的位置，充分发挥科技创新主体作用，完善体制机制，加大投入力度，凝聚创新人才，聚力做强科技创新引擎，提升企业核心竞争力。

01、推动科技创新及成果转化

加大科技研发投入，增强自主创新能力。加大对绿色建筑、智能建造、数字化建筑等新兴业务领域的研发投入。比如，新型环保建筑材料研发、建筑节能技术、建筑机器人研发、AI算量技术优化、智慧工地、智能检测、智慧运维等。同时，

深化产学研合作，加速科技成果转化应用。统筹内外部科创资源，加大与高校、科研院所，及外部企业合作力度，整合各方优势资源，开展前沿技术研究与关键技术攻关，推动共性技术研发、转移扩散和商业化应用，逐步构建“产学研用”完整链条，打通研发和产业化衔接的“最 后一公里”。

02、创新机制集聚优 秀人才

在“双碳”目标与技术革命浪潮的双重驱动下，建筑行业正经历从劳动密集型向技术密集型的深刻变革，这对建筑行业人才队伍建设相应地也提出了更高要求。为适配行业高质量发展的新需求，行业人才发展逻辑已从传统的“规模扩张导向”转向“能力价值导向”，需求也呈现出鲜明的结构性特征：既亟需具备战略视野与行业影响力的高端领军人才，也迫切需要科技创新人才、高级技术人才等核心科技力量；既需要精通国 际规则、擅长跨文化沟通的国 际化人才，也需要聚焦“双碳”战略、数字化转型等前沿领域的新业务人才；同时，新时代建筑工人等基层技能人才作为行业发展的基石。

对于地方建筑国企而言，一方面，面对行业老龄化加剧、青年人才储备不足的现实挑战，构建科学合理的人才梯队，尤其是加强青年人才的培育与储备，已成为企业可持续发展的关键命题。另一方面，面对行业新的人才需求特征，必须打好人才组合拳，畅通“引用育留”全链条。引才层面，坚持刚性引进与柔性引进相结合，以灵活机制汇聚海内外优质人才资源；用才环节，通过科学的岗位适配与动态管理，最 大化激发人才效能；育才方面，打造覆盖职业全周期的培养体系，推动人才能力持续进阶；留才维度，完善激励保障机制，深化企业文化建设，营造拴心留人的良好环境，最 终形成人才与企业协同发展的良性生态。

四、结语

建筑行业作为经济发展的重要组成部分，其正面临“技术革命、绿色转型、地缘重构”等多重变革与挑战。在此背景下，地方建筑国企应精准把握政策导向，积极顺应新形势、新任务，大力推动业务升级，积极拓展新兴业务领域，优化业务区域布局，聚焦技术突破，加大研发投入及科技成果运用，推动企业转型升级，实现持续、高质量发展。

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信息发布：今日头条

信息来源：睿立方咨询

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